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[부동산 투자] SB 8·9·10법

여전히 경제지표는 혼란스럽게 나타나고 있습니다. 인플레이션 지수가 예상보다 높게 나오며 연방준비제도에서는 기존의 입장을 바꿔 조심스러운 금리 정책을 운용할 뜻을 보이자 금융시장은 혼란스러워하고 있습니다. 금리 인하에 따른 부동산 경기회복을 기대하고 있는 부동산 관련 종사자에게 아직 봄은 멀리 있는 것 같습니다.     LA다운타운 지역을 제외한 외곽 지역의 주택판매 가격은 계속 상승 곡선을 그리고 있으며 조금이라도 저렴한 가격의 주택을 찾는 바이어들의 경쟁은 더욱 치열해 지고 있습니다. 이러한 현상은 주택시장의 매물 부족에서 비롯됐는데 높아진 모기지 이자율은 이러한 현상을 더욱 악화시키는 이유로 지목되고 있습니다.   오늘은 이러한 주택 공급이 부족한 시기에 현재 R1 주택부지에서 한 채 또는 두 채의 추가 주택을 신축해서 개발 차익을 노려 볼 수 있는 법을 소개하도록 하겠습니다.     2021년 캘리포니아 정부는 계속되는 주택 부족 현상을 완화하려는 목적으로 뉴섬 주지사가 법안(SB 8·9·10)에 서명했고 2022년 1월 1일에 발효됐습니다.   SB9 법의 주된 내용은 기존의 단독주택 부지에 최대 4개의 부지로 분할하거나 각 부지에 최대 2개의 주택을 건설할 수 있도록 허용하는 것입니다. 이는 기존에 한 부지에 한 채만 건설이 가능했던 것과는 대조적인 내용입니다. 이를 통해 주택 수요를 충족시키고 도시 개발을 촉진하는 것에 초점을 맞춘 법입니다.   SB9 법을 적용받기 위해서는 몇 가지 조건이 따라옵니다. 주택 소유주는 SB9 용지 분할 후 최소 3년 동안 신규 개발된 주택 중  하나의 대한 소유자 거주를 유지해야 하며 분할될 주택 용지는 최소 800스퀘어피트 건물을 시의 규정에 맞게 지을 수 있는 조건이 되어야 합니다. 또한 신규 개발된 주택은 단기 임대 목적으로는 사용할 수 없습니다. 현재의 주택이 역사적 건물 관리 지역에 포함되어 있다면 SB9 법에서는 혜택을 받을 수 없습니다.     SB8 법은 주택 개발 승인 절차를 간소화해서 주택 공급을 늘릴 수 있게 설계되어 있습니다. 특정 기준을 충족하는 개발, 그중에서도 가격 수준과 위치 기준을 포함하여 많은 일반적인 지역 심사 절차를 우회할 수 있는 간소화된 승인 절차의 혜택을 받을 수 있습니다.   SB9과 SB8을 활용해서 주택 신축 허가서를 제출한다면 기존의 개발 신청서를 제출할 때보다 많은 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.   SB10 법은 도시 밀집 지역, 예를 들면 LA다운타운 지역과 같은 메트로폴리탄 지역에서 작은 토지 면적에 좀 더 집적도 높은 소규모 아파트를 건설할 수 있도록 설계된 법입니다.   위의 법과 약간 성격은 다르지만, 현재 활발하게 진행되고 있는 ADU(별채) 또한 주택 공급을 위해 주 정부에서 추진하고 있는 대표적인 법입니다. 위의 법들에서 보았듯이 캘리포니아 정부는 주택 수요를 맞추기 위해서 여러 가지 방안을 지원하고 있습니다. 주택 소유주분들 중에 이러한 조건에 충족된 주택을 소유한분들은 계획관할 당국이나 자격 있는 전문가와 상담하셔서 현재 거주하고 계신 주택의 판매 없이 재산을 증식할 기회로 활용해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.     ▶문의: (213)605-5359  조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 간소화 소규모 단독주택 부지 주택판매 가격 주택 소유주

2024-05-22

레돈도 비치 등 4개 시 SB9 반대 소송

단독주택 자리에 최대 4유닛까지 건축을 허용한 SB 9 법에 대해 남가주 4개 도시가 법적 대응에 나섰다.   3일 LA 수피리어 법원에 따르면 레돈도 비치, 토런스, 카슨과 위티어 시 정부는 지난달 29일 SB 9 무효 소송을 제기했다.   지난해 9월 주지사 서명에 이어 올해 발효된 SB 9은 단독주택 조닝에 2~4유닛을 지을 수 있도록 규정했다. 뉴섬 주지사는 가주의 주택 부족 문제의 해결책이 될 것이라며 240개 시가 찬성했다고 밝힌 바 있다.   그러나 이들 4개 시는 소장을 통해 “플래닝과 조닝은 시 정부의 중요한 업무로 100년 가까이 가주 헌법에 의해 인정된 시 정부 고유의 권리”라며 “SB 9 발효로 토지 이용 및 커뮤니티 조성에 관한 시 정부의 권한을 빼앗겼다”고 주장했다.   이어 소장은 “SB 9이 유지된다고 해도 주 정부가 설명한 대로 저렴한 주택 공급이 늘어나지 않을 것”이라며 “단독주택 부지에 최대 4유닛 건축 가능 이외에 다른 규제가 없어 오직 수요가 많은 도심지역에서 높은 시세에 맞춘 유닛만 늘어날 것”이라고 지적했다.   또 소장은 “SB 9 때문에 토지와 주택 가격이 높아지고 인구밀도가 높은 도시화한 지역에서 특히 첫 주택 구매자의 어려움만 가중할 것”이라며 “가주 주민의 주거 안정이라는 정책 목표 달성에도 도움이 되지 않을 것”이라고 밝혔다.   원고 측 시 정부들은 주택 부족 문제는 주 정부와 로컬 정부가 협력해서 풀어야 할 문제라며 카슨 시의 경우, 지난 20년간 도시개발국을 통해 이미 저렴한 주택 1000유닛을 공급했고 현재 900유닛 이상을 추진 중이라고 덧붙였다. 류정일 기자비치 반대 반대 소송 단독주택 부지 주택 1000유닛

2022-04-03

[중앙 칼럼] 새해의 각오를 다지는 송년회로…

 2년 만에 송년모임들이 열린다. 반가운 얼굴들과 만난다. 입들은 가렸지만 멀리서도 알아본다. 눈가에 웃음꽃이 핀다. 마스크 뒤에서 눈으로만 웃다 보니 주름들이 늘었다. 주먹 인사가 무엇이냐. 손바닥을 넓게 펼쳐 힘차게 악수한다. 무언가 울컥하는 기분이 든다. 인간은 사회적 거리를 두며 살 수 있는 존재가 아니다. 부대끼며 따뜻한 온기를 나누고 살도록 설계됐다.   팬데믹이 끝난 건 아니지만 모두 잘 버텨준 한 해였다. 한인경제도 어려운 가운데 선전했다. 한인은행들은 천문학적인 경기부양자금이 풀리면서 사상 최대 순익을 올렸고, 각종 악재에도 불구하고 LA 자바시장 최대의 한인 도매상권인 샌피드로 홀세일 마트는 280여개 매장의 공실률이 제로(0)다. 팬데믹 초기 안타깝게 문을 닫았던 한인식당들도 올해는 폐점 업소가 줄어든 대신 신장개업이 두드러졌으며 변호사, 회계사, 보험전문인, 부동산 에이전트 등 전문직 종사 한인들도 늘었다.   하지만 송년회에서 많은 경제인들이 지난해보다 올해가 더 힘들었다고 이야기했다. 정부지원은 고마웠지만 그밖에는 모두 악재였다. 인재 구하기가 이렇게 힘들지, 떠났던 직원들이 이렇게 돌아오지 않을지 몰랐다. 모든 가격이 이렇게 골고루, 이렇게 많이 오를지 예상하지 못했고 물류난은 또 이렇게 심각할지 상상조차 못했다.   송년회는 긴 세월동안 망년회로 불렸다. 망년은 ‘나이에 거리끼지 않고 허물없이 사귄 벗’을 뜻한다. 그러나 일제강점기를 거치며 다른 의미로 쓰였다. ‘연말에 한 해를 보내며 온갖 괴로움을 잊자는 뜻으로 베푸는 모임’으로의 망년회가 일반화됐다. 일본식 한자어 표현인 망년회를 쓸 필요가 있냐고 해서 언제부터인가 송년회, 송년모임으로 순화해서 쓴다.     하지만 올해는 잊고 싶은 것이 많아 굳이 망년회를 고집하는 이들도 있다. 그렇다고 무조건 잊자고 과음하지 말고 미리 내년에 대비해 놓아야 할 것들이 많다.   내년 1월 1일부터 가주에서는 SB9과 SB10이 발효돼 단독주택 부지에 최대 4유닛까지 집을 지을 수 있다. 2유닛 듀플렉스 2채를 지을 건축 조건이 되면 부지의 절반만 팔 수도 있다. 조용한 주택가에 번잡한 다가구 주택이 난립할 것이란 우려도 있다. 또 봉제업계를 중심으로 시간당 최저임금 지급이 의무가 된다. 지금까지는 관행에 따라 작업량에 따라 별도로 정한 급여를 줬지만 SB62 발효로 불법이 된다. 노동법 위반 시 원청업체에 연대책임도 물을 수 있어 관련 업계는 잔뜩 긴장한 상태다.   AB701도 1월 1일부터 발효되는데 요지는 물류 창고에서 근무하는 직원에 과도한 작업량을 할당할 수 없다는 것이다. 가뜩이나 물가가 오르는데 싸고 빠른 배송의 가격과 소요시간이 내년부터 늘어날 수 있다. SB331은 직장 내 모든 불법적인 차별, 괴롭힘, 보복 등 사건의 합의 동의서에 제한을 뒀다. 직원이 불법적인 처우라고 믿을 정당한 이유가 있다면 다른 사람들과 논의할 수 있다는 문구를 포함해야 한다. AB1003은 고의적 임금 체불에 대해 형사 재판을 통해 감옥까지 갈 수 있게 했다.   내년도 녹록지 않은 한 해가 될 것이다. 송년모임으로 바쁜 시기지만 무얼 쥐고 새해를 시작할지 각오를 다져야 한다. 나쁜 기억이라고, 실패한 경험이라고 망년회를 하면서 기억에서 지워버리기 보다는 2022년 임인년을 맞이하는 온고지신으로 삼을 필요가 있다. 류정일 / 경제부 부장중앙 칼럼 송년회 새해 송년회 송년모임 세월동안 망년회 단독주택 부지

2021-12-13

단독주택 조닝에 다세대 증축 허용

 내년 1월 1일부터 캘리포니아에서는 단독주택 부지에 최대 4유닛까지 다가구 건축이 가능해진다. 봉제업계의 관행이었던 작업량에 따른 임금 지급 방식인 ‘피스레이트(piece-rate)’는 금지된다. 개빈 뉴섬 주지사가 올해 서명해 내년부터 발효될 주요한 경제 관련 법 중 한인사회에도 중대한 영향을 미칠 내용을 정리했다.   ▶단독주택 조닝 ‘파격’   내년 1월 1일부터 발효되는 SB 9은 단독주택 조닝의 부지를 1~2채의 듀플렉스로 증축해 최대 4유닛까지 지을 수 있도록 했다. 특히 2채의 듀플렉스를 지을 수 있는 경우, 부분 매각도 가능해 홈오너 입장에서는 선택의 폭이 커졌다.   유닛 당 주차 조건은 1대로 홈오너 친화적으로 규정했지만 도심 밀집지역으로 제한되고 교외의 농장이나 자연재해 위험이 높은 곳, 역사적 보존 지구는 해당하지 않는다. 또 부지 소유주는 증축 이후 3년 이상 실제로 거주해야 하는 조건이다.   또 SB 10은 시 정부에 조닝 변경 권한을 위임해 주 정부의 승인 없이도 주택 지역 내에 조닝 변경을 통해 최대 10유닛까지 거주 공간을 지을 수 있다.   ▶봉제업계 인건비 부담 증대   SB 62가 내년 1월 1일부터 시행되면 더는 작업 생산량에 따라 임금을 지급할 수 없고 대신 시간당 최저임금을 지급해야 한다. 또 SB 62는 임금 체불 등 하청 단계에서 노동법 위반에 대해 원청업체인 의류업체나 소매판매업체에 연대 책임도 묻게 된다.   봉제업체는 원청업체가 단가를 인상하지 않는 한 인건비 상승의 부담은 물론, 미숙련 직원과 일부 태업 등과 연관된 생산량 저하의 문제까지 고스란히 업주가 지게 됐다며 우려하고 있다. 이미 대처에 나선 봉제업체들은 멕시코나 텍사스 등지로 작업장 이전을 추진 중으로 가주 의류산업에 타격이 예상된다.   ▶물류 창고 작업 쿼터제 금지   내년 1월 1일부터 발효되는 AB 701은 물류 창고에서 근무하는 직원의 과도한 작업량을 제한하고 안전기준을 강화했다. 직원 100명 이상인 경우에 적용되지만, 톱니바퀴처럼 유기적으로 돌아가야 할 물류 시스템의 특성상 주변부로도 파급효과가 클 것이란 전망이다.   내년부터 해당하는 물류업체는 30일 단위로 직원들에게 작업 할당에 대한 내용을 문서로 공개해야 한다. 또 직원의 휴식·점심시간, 화장실 이용 등 건강과 안전에 대한 권리를 침해할 수 없고, 할당량이 과도하다고 판단한 직원은 업주에게 근거 공개와 함께 90일 이내 시정을 요구할 수 있다.   ▶다수의 부동산 공동상속인 보호   내년 AB 633 발효로 다수의 상속인 중 누구라도 주장할 수 있는 ‘파티션 세일’이 금지된다. 파티션 세일은 다른 공동상속인이 거절해도 한 명의 상속인이 부동산 전체에 대한 매각을 법원에 요구하는 것이다.   현행법은 특별한 유언이나 트러스트 등 없이 랜드로드가 사망한 경우, 여러 명에게 공동으로 상속된 부동산에 대한 파티션 세일을 허용한다. 새 법 시행으로 소유권 일부를 내세워 헐값으로 전체를 되사는 부조리가 근절될 전망이다.   ▶부동산 개발·에이전트 차별 금지   AB 491은 동일한 주택 단지, 아파트 내의 저소득층 유닛을 구조적으로 차별하지 못하도록 규정하고 내년부터 시행된다. 즉, 출입구와 공동 공간, 편의시설은 물론, 이동 경로 등을 일반 세입자와 마찬가지로 차별 없이 이용할 수 있도록 설계 및 배정해야 한다. 또 SB 263은 부동산 전문가에 대한 편향성 교육을 의무화한 것으로 에이전트 등은 역할극 등을 통해 차별 없는 주택 제공에 관한 교육을 받게 된다.   류정일 기자단독주택 다세대 단독주택 부지 증축 이후 미숙련 직원

2021-12-05

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